Fiscalidade

A aquisição de habitação envolve um conjunto mais ou menos complexo de formalidades legais e fiscais a observar. Veja aqui a informação essencial acerca da fiscalidade ligada ao Crédito Habitação.

Imposto sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis

Imposto sobre a compra de bens imóveis que é pago (liquidado) de uma só vez pelo comprador antes da celebração da escritura. É calculado multiplicando a "Taxa Marginal" pelo preço de transacção do imóvel previsto no Contrato Promessa de Compra e Venda e na Escritura (ou sobre o valor patrimonial constante da matriz predial, se for maior) e deduzindo depois o "Valor a Abater".

Escalões Habitação Própria Permanente
Portugal Continental
Taxa MarginalValor a Abater
Até € 92.4070%€ 0
Superior a € 92.407 até € 126.4032%€ 1.848,14
Superior a € 126.403 até € 172.3485%€ 5.640,23
Superior a € 172.348 até € 287.2137%€ 9.087,19
Superior a € 287.213 até € 574.3238%€ 11.959,32
Superior a € 574.323 e até € 1.000.000Taxa Única de 6%
Superior a € 1.000.000Taxa Única de 7,5%


Escalões Habitação Própria Secundária
Portugal Continental
Taxa MarginalValor a Abater
Até € 92.4071%€ 0
Superior a € 92.407 até € 126.4032%€ 924,07
Superior a € 126.403 até € 172.3485%€ 4.716,16
Superior a € 172.348 até € 287.2137%€ 8.163,12
Superior a € 287.213 até € 550.8368%€ 11.035,25
Superior a € 550.836 e até € 1.000.000Taxa Única de 6%
Superior a € 1.000.000Taxa Única de 7,5%

 

Escalões Habitação Própria Permanente
Ilhas
Taxa MarginalValor a Abater
Até € 115.508,750%€ 0
Superior a € 115.508 até € 158.003,752%€ 2.310,18
Superior a € 158.003,75 até € 215.435,005%€ 7.050,29
Superior a € 215.435,00 até € 359.016,257%€ 11.358,99
Superior a € 359.016,25 até € 717.903,758%€ 14.949,15
Superior a € 717.903,75 e até € 1.000.000Taxa Única de 6%
Superior a € 1.000.000Taxa Única de 7,5%

 

Escalões Habitação Própria Secundária
Ilhas
Taxa MarginalValor a Abater
Até € 115.508,751%€ 0
Superior a € 115.508 até € 158.003,752%€ 1.155,09
Superior a € 158.003,75 até € 215.435,005%€ 5.895,20
Superior a € 215.435,00 até € 359.016,257%€ 10.203,90
Superior a € 359.016,25 até € 688.545,008%€ 13.794,06
Superior a € 688.545,00 e até € 1.000.000Taxa Única de 6%
Superior a € 1.000.000Taxa Única de 7,5%


 

Nota: Os imóveis classificados como património cultural estão isentos de IMT.

A liquidação do imposto é provisória, podendo vir a ser corrigida oficiosamente pela Administração Fiscal após a transmissão do imóvel, logo que seja efectuada a avaliação definitiva do mesmo nos termos e com base nas regras do Imposto Municipal sobre Imóveis.

O IMT incide também sobre a celebração de CPCV em que seja previsto no contrato que o promitente comprador pode ceder a sua posição a terceiro, e sobre a cessão de posição contratual prevista em CPCV. Não incidindo o IMT mais do que uma vez sobre a mesma transmissão de imóvel, existem normas específicas para a sua liquidação (que deve ser efectuada antes da celebração do CPCV ou da cessão).
 

Imposto do Selo

Imposto a liquidar pelo comprador na altura da escritura, que incide sobre o valor de aquisição/escritura do imóvel (8 por mil) e sobre o valor do empréstimo disponibilizado pelo Banco. Neste último caso, o seu valor varia em função do prazo da operação. Assim, para as operações com prazo igual ou superior a 1 ano e inferior a 5 anos, o valor a cobrar é de 5 por mil e para as operações com prazo igual ou superior
a 5 anos o valor é de 6 por mil.

Estão isentos do Imposto do Selo os juros dos empréstimos concedidos para aquisição, construção, ou obras de habitação própria (permanente ou secundária).

As transferências de crédito habitação entre Instituições de Crédito estão isentas do Imposto do Selo que incide sobre o valor do empréstimo, até ao montante do capital em dívida transferido.

Imposto Municipal sobre Imóveis

Incide sobre o valor patrimonial constante da matriz predial dos prédios rústicos, urbanos ou mistos.

Tipo de PrédioTaxas
Prédios Rústicos0,8%
Prédios Urbanos0,3% a 0,45%(1)


Beneficiam de isenção durante determinado período:

  • Os prédios ou parte dos prédios habitacionais construídos, ampliados, melhorados ou adquiridos a título oneroso destinados a habitação própria permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, cujo rendimento colectável, para efeitos de IRS, no ano anterior, não seja superior a € 153.300;
  • Os prédios ou parte dos prédios construídos de novo, ampliados, melhorados ou adquiridos a título oneroso quando se trate da primeira transmissão na parte destinada a arrendamento para habitação.


Para a atribuição da isenção é necessário que os prédios sejam efectivamente afectos a esse fim no prazo de 6 meses após a aquisição ou a conclusão da construção ou da ampliação ou dos melhoramentos (excepto no caso de se tratar de emigrantes, em que a lei não estabelece qualquer prazo para que se verifique esta afectação), devendo o pedido de isenção ser apresentado no prazo de 60 dias subsequentes aquele prazo. No caso de habitação destinada a arrendamento, o período de isenção inicia-se a partir da data de celebração do primeiro contrato de arrendamento.
 

Valor Tributável (€)Anos de Isenção
Até 125.0003

 

Notas:

  • Mantém-se as isenções que foram atribuídas em anos anteriores;
  • A isenção de IMI só poderá ser reconhecida no máximo duas vezes ao mesmo agregado familiar;
  • A isenção não é aplicável quando os prédios ou parte de prédios tiverem sido construídos de novo, ampliados, melhorados ou adquiridos a título oneroso por entidades que tenham o domicilio em países, territórios ou regiões sujeitos a um regime fiscal claramente mais favorável, constantes de lista aprovada por portaria do Ministro das Finanças;
  • Os imóveis classificados como património cultural estão isentos de IMI.
  • Os municípios, podem mediante deliberação da assembleia municipal, fixar a redução até 15% da taxa de IMI a vigorar no ano a que respeita o imposto, que deverá ser aplicada aos prédios com eficiência energética (artigo 44.º-B do EBF, aditado pela Lei n.º 82-D/2014, de 31 de Dezembro).

Os municípios, podem mediante deliberação da assembleia municipal:

  • Fixar a redução até 15% da taxa de IMI a vigorar no ano a que respeita o imposto, que deverá ser aplicada aos prédios com eficiência energética (artigo 44.º-B do EBF, aditado pela Lei n.º 82-D/2014, de 31 de Dezembro).
  • Fixar uma redução de taxa que vigora no ano a que respeita o imposto, atendendo ao número de dependentes do agregado familiar, como mostra o quadro abaixo, nos casos de imóvel destinado a habitação própria e permanente coincidente com o domicílio fiscal do proprietário.
     
Número de dependentes a cargoDedução fixa (em €) 
120
240
≥ 370

 Nota(1): Conforme referido no nº18 do artigo n.º112 do CIMI, alguns municípios, podem determinar que a taxa máxima do imposto municipal seja de 0,5%.

Taxa de Conservação de Esgotos

Contribuição anual cobrada pela Câmara Municipal da área de localização da habitação.

IRS - Mais Valias

O ganho ou mais valia é a diferença entre o valor de realização (escritura de venda) e o valor de aquisição (escritura de compra) do imóvel.

O valor de aquisição é corrigido pela aplicação de coeficientes para o efeito aprovados por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças, sempre que tenham decorrido mais de 24 meses entre a data da aquisição e a data da alienação (ou venda).

Para a determinação das mais-valias sujeitas a imposto, ao valor de aquisição acrescem os encargos com a valorização do imóvel, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos e as despesas necessárias e efectivamente praticadas, inerentes à aquisição e venda.

Está sujeito a IRS o montante de 50% da mais-valia obtida com a venda do imóvel.

Tratando-se de imóvel destinado a habitação própria e permanente, os ganhos ou mais-valias estão excluídos da tributação, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

  •  O valor de realização deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição, construção, obras ou aquisição de terreno + construção igualmente de habitação própria e permanente;
  • O reinvestimento seja efectuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;
  • O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respectivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;

E desde que:

  •  no caso de aquisição, o imóvel seja afecto a Habitação Própria e Permanente no prazo de 12 meses após o reinvestimento;
  • nas restantes situações, seja efectuada a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações no prazo de 48 meses desde a data da realização, bem como o imóvel seja afecto a Habitação Própria e Permanente até ao fim do 5º ano seguinte ao da realização.

Para as alienações de imóveis ocorridas nos anos de 2015 a 2020, em que os contratos de empréstimo tenham sido celebrados até 31 de Dezembro de 2014 e desde que, à data da alienação, o sujeito passivo não seja proprietário de outro imóvel habitacional, são também excluídos de tributação, os ganhos ou mais-valias desde que o valor de realização seja aplicado na amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel alienado.

Nas situações em que o valor de realização seja apenas parcialmente aplicado, a exclusão de tributação abrange somente a parte proporcional dos ganhos correspondentes àquela aplicação.

Está ainda isenta de IRS a mais-valia da venda de imóvel adquirido antes de 01-01-1989 e que já antes não estivesse sujeita ao antigo Imposto de Mais Valias.

Benefícios Fiscais IRS

Para os empréstimos contratados a partir de 01 de Janeiro de 2012 não há lugar a nenhum benefício fiscal.

À colecta do IRS devido pelos sujeitos passivos é dedutível um montante correspondente a 15% do valor suportado por qualquer membro do agregado familiar e que respeite nomeadamente a:

  • Juros de dívidas, por contratos celebrados até 31 de Dezembro de 2011, contraídas com a aquisição, construção ou beneficiação de imóveis para habitação própria permanente (ou de habitação para arrendamento devidamente comprovado que se destina a habitação permanente do arrendatário), até ao limite de € 296;
  • Importâncias pagas a título de rendas por contrato de locação financeira celebrado até 31 de Dezembro de 2011, relativo a imóveis para habitação própria e permanente, efectuadas ao abrigo deste regime, na parte que não constituam amortização de capital, até ao limite de € 296.
     

Os limites das deduções à colecta serão elevados para os seguintes montantes, nas condições infra descritas:

    a) Para os contribuintes que depois de aplicados os divisores previstos no artigo 69.º tenham um rendimento colectável inferior a € 7.091, um montante de € 450;

    b) Para contribuintes que depois de aplicados os divisores previstos no artigo 69.º tenham um rendimento colectável superior a € 7.091 e inferior a € 30.000, o limite resultante da aplicação da seguinte fórmula:

    € 296 + [(€ 450 - € 296) * [ € 30.000 - Rendimento Colectável / € 30.000 - € 7.091]]

Os encargos acima descritos serão dedutíveis à colecta se relacionados com imóveis situados em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou no espaço económico europeu desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações (número 8.º do artigo 78.º-E do CIRS)


 

Benefícios Fiscais Conta Poupança Habitação

Os detentores de contas Poupança Habitação que utilizem o respectivo saldo para financiar a aquisição ou construção de uma habitação própria permanente usufruem dos seguintes benefícios:

  • Redução em 50% dos emolumentos notariais e de registo de compra da habitação própria permanente, quando a escritura de compra e venda da habitação própria permanente se realizar num notário público;
  • Beneficiação de um regime de prioridade ou urgência gratuita dos actos notarias e de registo.